Den nya marken ligger norr om E20 intill den nuvarande logistikparkens norra del.
Logistikparkens drygt 400 hektar planlagd mark är idag nästintill slutsåld. I mars köpte Eskilstuna kommun därför ytterligare 140 hektar råmark av en privat markägare, varav 110 hektar anses vara exploaterbar industrimark.
Den nya marken, med fastigheterna Harbytorp 1:3 och 1:7, ligger norr om E20 och är tänkt som en nordostlig utvidgning av området, vars yta därmed kan växa med uppemot 30 procent.
Eskilstuna kommun har som policy att alltid beställa en egen oberoende värdering i samband med markköp, oavsettt om säljaren låtit värdera marken eller ej. Men när Harbytorp förvärvades beställde kommunen ingen värdering, utan valde att förlita sig på den säljaren beställt.
Säljarens värderingsutlåtanden fastställde värdet på Harbytorp 1:3 till 90 miljoner kronor och Harbytorp 1:7 till 2,2 miljoner kronor. Köpeskillingen för båda fastigheter skrevs slutligen till 91,6 miljoner kronor, motsvarande 65 kronor per kvadratmeter.
Marken är så kallad råmark som inte är detaljplanerad och vars värde bygger på förväntningar om framtida användning. Osäkerhetsfaktorer som risken för utdragna detaljplaneförfaranden gör att värdet på råmark är lägre jämfört med detaljplanerad mark.
Som jämförelse betalade kommunen 45 miljoner kronor för 300 hektar råmark i Hällberga 2018, vilket motsvarar 15 kronor per kvadratmeter. Enligt kommunens bedömning egentligen ett "klart överpris" då 50 hektar ansågs obrukbara.
I Stora Lida, som ligger intill tågspåren vid logistikparkens södra del, betalade kommunen sju miljoner kronor, motsvarande 35 kronor per kvadratmeter, För 20 hektar mark 2019.
Intill Harbytorp ligger tre fastigheter som kommunen köpte 2018 för 15 miljoner kronor. Kvadratmeterpriset, sammanlagt 28 hektar varav en tredjedel detaljplanerad mark, uppgick till 54 kronor.
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, har tagit del av värderingarna och köpehandlingarna kopplade till Harbytorp och fastnar för värderingen av Harbytorp 1:3 till 90 miljoner kronor.
– Som framgår av texten är ju dessa värderingar mycket osäkra och fulla av bedömningar. Detta borde ha redovisats tydligt när själva siffran presenterades, till exempel i form av ett intervall, typ 80–100 miljoner, säger han.
– I och med att det är så mycket osäkerhet och bedömningar bör en part verkligen ha en egen expertvärdering som grund i en förhandling. En annan värderare hade kanske kommit fram till att 40–60 miljoner i stället varit mest sannolikt. Med en egen värdering hade kommunen haft en annan förhandlingsposition, och ifall båda kommit till samma belopp hade man kunnat känna sig trygg.
Rickard Ålund är chef för kommunens fastighets- och exploateringskontor.
På frågan om varför man avstod en egen värdering säger fastighets- och exploateringschef Rickard Ålund att kommunen gjorde ett undantag.
– Vi hade en diskussion med den som ville sälja till oss om att vi skulle beställa en värdering från ett värderingsinstitut, och då gjorde vi det i det här fallet. Det är ingen vana, men i det här fallet gjorde vi så.
Ni beställde den tillsammans med säljaren?
– Ja, vi beställde den tillsammans. Så kan vi väl säga. Men det var han som stod som uppdragsgivare.
Ni brukar inte göra så, och era riktlinjer säger att ni alltid ska beställa en egen. Varför gjorde ni inte det, med tanke på hur mycket pengar det rör sig om?
– Det var en frivillig försäljning av honom, och då pratade vi om att vi måste komma överens om ett pris och att vi ville ha en extern värdering i alla fall. Det var inte mer komplicerat än så.
Jämfört med annan råmark som kommunen har köpt på senare år är priset betydligt högre. Varför?
– Det var det värderingen sa. Jag kan inte svara på vad den andra marken kostade, och faktiskt inte vad den här kostade heller. Priserna har ökat mycket ute i området, det har hänt rätt mycket där på några år.